La CSG déductible sur revenus fonciers ne correspond ni à la totalité de la CSG ni à l’ensemble des prélèvements sociaux. Elle représente 6,8 % du revenu foncier net soumis à ces prélèvements.
La base dépend du régime fiscal du bailleur. Il faut aussi tenir compte du décalage entre la perception des loyers, le paiement de la CSG et sa déduction en case 6DE de la déclaration 2042.
Le calcul de la CSG déductible en bref
Le point de départ est toujours la base nette réellement soumise aux prélèvements sociaux. Appliquer 6,8 % aux loyers bruts donne un résultat erroné lorsqu’un abattement, des charges ou des déficits fonciers imputables réduisent cette base.
Comment s’articulent les taux de 17,2 %, 9,2 % et 6,8 % ?
En 2026, les revenus d’une location nue supportent des prélèvements sociaux au taux total de 17,2 %. Ce taux comprend :
- 9,2 % de CSG ;
- 0,5 % de CRDS ;
- 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Les trois taux cités ne s’additionnent pas. Les 9,2 % de CSG sont compris dans les 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur ces 9,2 points, seuls 6,8 points sont déductibles du revenu imposable de l’année du paiement.
| Prélèvement | Taux appliqué au revenu | Fraction déductible |
|---|---|---|
| CSG | 9,2 % | 6,8 points |
| CRDS | 0,5 % | Aucune |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | Aucune |
| Total | 17,2 % | 6,8 points |
Les 10,4 points non déductibles correspondent à 2,4 points de CSG, 0,5 point de CRDS et 7,5 points de prélèvement de solidarité. Il ne faut donc déduire ni les 17,2 % de prélèvements sociaux ni la totalité des 9,2 % de CSG.
Quels revenus locatifs sont concernés ?
Ce calcul vise les revenus fonciers, notamment ceux provenant d’une location nue. Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Elle ne doit pas être incluse dans le calcul des revenus fonciers.
L’augmentation à 18,6 % qui concerne notamment la location meublée ne modifie pas le taux applicable aux revenus fonciers d’une location vide. Celui-ci reste de 17,2 % en 2026.
Les quotes-parts de sociétés immobilières fiscalement translucides, notamment certaines SCI, peuvent aussi relever des revenus fonciers. L’associé retient alors la quote-part nette imposable qui lui revient. Il ne calcule pas sa CSG déductible sur la totalité des loyers encaissés par la société.
Les règles de détermination du résultat sont détaillées dans notre rubrique Revenus fonciers.
Calcul au régime micro-foncier
Le micro-foncier s’applique en principe lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, sous réserve des exclusions prévues par la loi. L’administration applique automatiquement un abattement de 30 %, représentatif de l’ensemble des charges.
La base nette correspond donc à 70 % des loyers bruts :
Loyers bruts × 70 % × 6,8 % = CSG déductible
Exemple hypothétique avec 12 000 € de loyers
- Revenu foncier net : 12 000 € × 70 % = 8 400 € ;
- prélèvements sociaux : 8 400 € × 17,2 % = 1 444,80 € ;
- CSG déductible : 8 400 € × 6,8 % = 571,20 €.
Le taux de 6,8 % s’applique aux 8 400 € après abattement, et non aux 12 000 € de loyers bruts. La CSG déductible ne s’ajoute pas à l’abattement comme une charge foncière supplémentaire. Elle est déduite séparément du revenu global.
Calcul au régime réel
Au régime réel, la base correspond aux recettes diminuées des charges foncières admises. La CSG déductible se calcule sur le résultat net soumis aux prélèvements sociaux.
Revenu foncier net après charges × 6,8 % = CSG déductible
Exemple hypothétique avec 18 000 € de recettes et 7 000 € de charges
- Revenu foncier net : 18 000 € − 7 000 € = 11 000 € ;
- prélèvements sociaux : 11 000 € × 17,2 % = 1 892 € ;
- CSG déductible : 11 000 € × 6,8 % = 748 €.
Les charges sont prises en compte avant le calcul. En revanche, les 748 € de CSG déductible ne doivent pas être ajoutés aux 7 000 € de charges inscrites sur la déclaration 2044.
Incidence d’un déficit foncier
Un déficit foncier de l’année ne génère pas de CSG déductible. La contribution sur les revenus du patrimoine est calculée sur le montant net retenu pour l’impôt sur le revenu.
Lorsqu’un déficit foncier imputable réduit la base effectivement soumise aux prélèvements sociaux, le taux de 6,8 % s’applique à cette base réduite. Les loyers bruts ne suffisent donc pas à reconstituer la déduction.
Retrouver la fraction déductible à partir d’un avis
L’avis peut indiquer le montant de la CSG ou le total des prélèvements sociaux. Deux rapports permettent alors de retrouver la fraction déductible.
Si seule la CSG à 9,2 % est connue
La fraction déductible représente 6,8 ÷ 9,2, soit environ 73,91 % du montant de CSG.
CSG indiquée sur l’avis × 6,8 ÷ 9,2
Si seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % sont connus
La fraction déductible représente 6,8 ÷ 17,2, soit environ 39,53 % du total.
Prélèvements sociaux indiqués sur l’avis × 6,8 ÷ 17,2
Ce dernier calcul n’est valable que si le total concerne exclusivement des revenus fonciers soumis au taux de 17,2 %. Il ne faut pas l’appliquer à un montant regroupant des revenus soumis à des règles différentes.
Le décalage entre les loyers, le paiement et la déduction
La CSG est déductible au titre de l’année pendant laquelle elle est payée. L’année de perception des loyers ne détermine pas directement celle de la déduction.
- Les loyers sont perçus pendant l’année N.
- Les prélèvements sociaux correspondants sont établis et payés en N+1.
- La CSG déductible réduit les revenus de N+1, déclarés au printemps N+2.
Pour la déclaration déposée en 2026 au titre des revenus de 2025, la case 6DE reprend en principe la CSG payée en 2025 et calculée sur les revenus du patrimoine de 2024. Le montant ne correspond donc généralement pas aux loyers déclarés pendant la même campagne.
Déclaration en case 6DE et contrôle du montant
Le montant de CSG déductible est normalement prérempli en case 6DE de la déclaration 2042. Il doit être vérifié à partir de l’avis d’impôt et de prélèvements sociaux.
Une correction peut notamment être nécessaire dans deux situations :
- une CSG supplémentaire a été payée à la suite d’un avis complémentaire ;
- un dégrèvement a rendu le montant prérempli trop élevé.
Le contrôle porte sur la CSG réellement payée pendant l’année concernée. L’avis initial, l’éventuel avis complémentaire et la décision de dégrèvement permettent de rapprocher les montants.
La somme ne doit pas être reportée dans la déclaration 2044. Cette déclaration sert à déterminer le résultat foncier au régime réel. La case 6DE correspond à une charge déduite du revenu global.
Une déduction du revenu, pas un crédit d’impôt
La CSG déductible ne réduit pas l’impôt euro pour euro. Elle diminue le revenu imposable du foyer. L’économie dépend donc de sa situation fiscale.
À titre indicatif, une déduction de 571,20 € procure environ 171,36 € d’économie d’impôt si cette somme se situe entièrement dans une tranche marginale à 30 %, hors effets de seuil et autres mécanismes de calcul.
Cette déduction ne constitue ni une réduction d’impôt ni un crédit d’impôt remboursable. Elle ne peut pas créer un déficit global. Si le revenu imposable est insuffisant, la fraction inutilisée n’est ni remboursable ni reportable sur les années suivantes.
Les acomptes de prélèvement à la source
Les revenus fonciers donnent lieu à des acomptes comprenant l’impôt et les prélèvements sociaux. Ils sont prélevés mensuellement ou, sur option, trimestriellement.
Ces acomptes ne suppriment ni la régularisation annuelle ni le contrôle de la case 6DE. La déduction reste rattachée à l’année du paiement de la CSG.
Cas des non-résidents et de certaines affiliations étrangères
Un contribuable fiscalement non-résident ne peut en principe pas déduire de son revenu global la CSG portant sur ses revenus immobiliers français. Une exception peut concerner les non-résidents assimilés à des résidents fiscaux de France au sens de la jurisprudence Schumacker.
Les personnes relevant du régime d’assurance maladie d’un État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, sans être à la charge d’un régime obligatoire français, ne supportent ni CSG ni CRDS sur leurs revenus locatifs. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. En l’absence de CSG payée, aucune CSG déductible ne peut naître de ces revenus.
Les erreurs qui faussent le calcul
- Appliquer 6,8 % aux loyers bruts : la base correcte est le revenu foncier net soumis aux prélèvements sociaux.
- Déduire 17,2 % : ce taux correspond au total des prélèvements sociaux.
- Déduire toute la CSG à 9,2 % : seuls 6,8 points sont déductibles.
- Ajouter la somme aux charges de la 2044 : elle relève de la case 6DE de la déclaration 2042.
- Comparer la case 6DE aux loyers de la même année : la déduction suit l’année du paiement.
- Traiter la déduction comme un crédit d’impôt : elle réduit le revenu imposable sans remboursement euro pour euro.
- Inclure une location meublée : cette activité relève des bénéfices industriels et commerciaux.
- Calculer sur tous les loyers d’une SCI : l’associé part de sa quote-part nette imposable lorsqu’elle relève des revenus fonciers.
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