Taux d’imposition des revenus fonciers en 2026

En bref : combien coûte un euro de revenu foncier net ?

• Le revenu foncier net est soumis au barème progressif, après calcul du quotient familial.
• Les tranches 2026 sur les revenus 2025 sont 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %.
• Les prélèvements sociaux sur la location nue atteignent en principe 17,2 %.
• Le coût marginal approché peut être TMI + 17,2 %, mais ce n’est pas le taux moyen du foyer.
• La fraction déductible de CSG produit un effet ultérieur et ne se soustrait pas immédiatement comme une charge 2044.

Le barème de l’impôt sur le revenu 2026

Pour une part de quotient familial et les revenus 2025 déclarés en 2026, le barème publié comporte les seuils suivants. Chaque taux s’applique uniquement à la fraction située dans la tranche, pas à la totalité du revenu.

Ces montants figurent dans la doctrine BOFiP relative au barème 2026. Le calcul réel multiplie le revenu par le quotient familial, applique les tranches, puis remultiplie l’impôt obtenu par le nombre de parts, avec les correctifs éventuels.

TMI, taux moyen et taux de prélèvement : trois notions différentes

La tranche marginale d’imposition, ou TMI, est le taux appliqué à la dernière fraction du revenu imposable. Le taux moyen est l’impôt total divisé par le revenu imposable. Le taux de prélèvement à la source sert à percevoir l’impôt pendant l’année. Aucun des trois ne doit être présenté comme « le taux des loyers ».

Pourquoi ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux ?

La DGFiP indique pour la location nue un taux global de 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %. L’assiette est le revenu foncier net : au micro, après l’abattement forfaitaire ; au réel, après les charges admises.

Cette règle comporte des exceptions. Certaines personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l’EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse peuvent être exonérées de CSG et de CRDS tout en restant redevables du prélèvement de solidarité. La page officielle sur les prélèvements sociaux des locations doit être consultée selon la résidence et l’affiliation.

Ne transposez pas au foncier le taux 2026 mentionné pour certaines locations meublées. Le meublé relève des BIC et d’un autre cadre.

Exemple de coût marginal en 2026

Exemple hypothétique. Un foyer dispose déjà d’un revenu imposable qui place sa dernière tranche à 30 %. Il ajoute 8 000 € de revenu foncier net entièrement compris dans cette tranche. L’impôt marginal approché est de 2 400 €. Les prélèvements sociaux sont de 1 376 €. Le coût immédiat approché atteint 3 776 €, soit 47,2 % du revenu net.

Ce 47,2 % n’est pas garanti : une partie des 8 000 € peut changer de tranche, le quotient familial intervient et 6,8 points de CSG peuvent réduire ultérieurement le revenu global. L’exemple mesure seulement un coût marginal avant ces effets.

Tableau indicatif selon la TMI

Ce tableau n’est pas un barème autonome. Le calcul officiel par tranches doit être appliqué à l’ensemble du foyer. Les réductions et crédits interviennent ensuite.

Le régime foncier change d’abord la base

Avant de discuter du taux, calculez la bonne assiette. Au micro-foncier, 70 % des recettes deviennent imposables. Au réel, retranchez les charges admises. Un régime qui réduit la base de 3 000 € économise plus d’impôt à une TMI de 41 % qu’à 11 %, mais l’éligibilité et la durée de l’option restent prioritaires.

Un déficit foncier peut réduire les revenus fonciers futurs et, pour sa fraction hors intérêts, le revenu global dans la limite et sous les conditions prévues. Il n’applique pas un « taux négatif » aux loyers. Comparez les bases avec notre guide des revenus fonciers nets.

Quel effet produit la CSG déductible ?

Sur les prélèvements sociaux payés, 6,8 points de CSG peuvent être déductibles du revenu global lorsque les conditions sont réunies. La déduction intervient l’année du paiement. Elle ne réduit donc pas immédiatement les 17,2 % et ne s’ajoute pas aux charges de la 2044.

Avec 8 000 € d’assiette, la fraction est de 544 €. À une TMI hypothétique de 30 %, l’économie ultérieure approchée est de 163,20 €. Ce décalage doit être visible dans une simulation de trésorerie. Notre article CSG déductible sur revenus fonciers détaille le calendrier.

La méthode fiable en six étapes

1. Calculer les recettes foncières brutes.
2. Appliquer le régime micro ou réel pour obtenir le net.
3. Ajouter ce net aux autres revenus du foyer.
4. Appliquer le quotient et les tranches 2026.
5. Calculer séparément les prélèvements sociaux pertinents.
6. Comparer le total aux acomptes déjà payés et intégrer la CSG future.

Pour une décision d’investissement, testez aussi une vacance, une hausse de taxe foncière, la fin des intérêts élevés et une baisse de loyer. Un rendement « après impôt » fondé sur une seule année peut masquer le cycle réel.

Questions fréquentes sur le taux d’imposition

Un foyer non imposable paie-t-il les prélèvements sociaux ?

Oui dans le cas général. Une TMI de 0 % signifie qu’aucun impôt sur le revenu marginal n’est dû dans l’exemple, mais les 17,2 % sociaux peuvent rester applicables sur le revenu foncier net positif.

Pourquoi mon acompte ne correspond-il pas à TMI + 17,2 % ?

L’acompte utilise la dernière déclaration connue, le taux de prélèvement du foyer et les règles de collecte. Il est un paiement anticipé, pas une facture isolée sur le loyer du mois.

Les charges diminuent-elles le taux ?

Elles diminuent d’abord la base. Une base plus faible peut aussi déplacer une partie du revenu vers une tranche inférieure, mais les charges ne modifient pas les taux du barème eux-mêmes.

Comment estimer un achat à crédit ?

Projetez le revenu fiscal année par année. Les intérêts diminuent avec l’amortissement du prêt, tandis que le capital remboursé n’est pas déductible. La pression fiscale peut donc monter même si le loyer reste identique.

Le taux moyen de l’avis suffit-il pour investir ?

Non. Un revenu supplémentaire est mieux approché par un calcul marginal complet, mais il faut recalculer le barème car les loyers peuvent traverser plusieurs tranches.

Quelle marge de sécurité retenir ?

Une estimation utile ne s’arrête pas au scénario central. Calculez aussi un scénario prudent avec un mois de vacance, une charge exceptionnelle et la disparition progressive des intérêts d’emprunt. Isolez l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la trésorerie réellement disponible. Cette présentation empêche de confondre rendement comptable et argent restant sur le compte. Si une hausse de revenu professionnel fait franchir une tranche au foyer, refaites le calcul global : appliquer mécaniquement la TMI actuelle à tous les loyers donnerait une approximation trompeuse.