Le taux des prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière est de 17,2 % dans le régime des particuliers. Il comprend 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu de 19 %, chacun sur sa base taxable. Le total de 36,2 % correspond donc au cas où les deux bases sont identiques, avant éventuelle surtaxe.
Cet article concerne les ventes relevant des plus-values immobilières des particuliers. Il ne traite pas des plus-values professionnelles ni du calcul applicable aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Les exonérations présentées constituent une sélection, pas un inventaire exhaustif.
Sur quel montant appliquer les 17,2 % ?
Les prélèvements portent sur la plus-value taxable, pas sur le prix de vente. La plus-value brute résulte de la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé : certains frais et travaux peuvent intervenir dans ce calcul, sous conditions.
Il faut ensuite calculer séparément l’abattement pour l’impôt sur le revenu et celui pour les prélèvements sociaux. La durée de détention se compte par périodes complètes de douze mois entre acquisition et cession.
| Période de détention | Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu | Abattement annuel pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération acquise | 9 % |
L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, mais seulement après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Ainsi, à 22 ans révolus, l’abattement social atteint seulement 28 % : 16 × 1,65 % + 1,60 %. Il reste 72 % de la plus-value brute soumis aux prélèvements sociaux, hors autre exonération.
Exemple : 40 000 € de plus-value après 15 ans
Prenons une hypothèse pédagogique : une plus-value brute de 40 000 € déjà calculée après toutes les corrections nécessaires, quinze années complètes de détention, aucune exonération particulière et un vendeur soumis au taux social de droit commun.
| Calcul | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Abattement pour dix années au-delà de la cinquième | 60 % | 16,5 % |
| Base taxable | 40 000 × 40 % = 16 000 € | 40 000 × 83,5 % = 33 400 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Montant calculé | 3 040 € | 5 744,80 € |
Le total ressort à 8 784,80 € avant arrondis déclaratifs. Cet exemple montre pourquoi les deux bases doivent être distinguées ; il ne constitue pas une estimation personnalisée du produit net d’une vente.
Une surtaxe de 2 % à 6 % peut s’ajouter lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Elle ne concerne notamment pas les terrains à bâtir. Elle ne s’applique donc pas à cet exemple.
Les exonérations à examiner avant de calculer
La résidence principale
La vente de la résidence principale habituelle et effective bénéficie d’une exonération totale. Une occupation temporaire organisée juste avant la vente ne suffit pas.
La première vente d’un autre logement
L’exonération peut s’appliquer si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou indirectement, durant les quatre années précédentes et si vous réemployez le prix de vente dans les vingt-quatre mois pour acquérir ou construire votre résidence principale. Un remploi partiel ouvre une exonération proportionnelle. Le montant à réemployer est le prix de vente, pas seulement la plus-value.
Une cession ne dépassant pas 15 000 €
Ce seuil concerne le prix de cession. En indivision, il s’apprécie par quote-part ; en cas de démembrement, la valeur en pleine propriété doit être considérée.
Dans quels cas seuls 7,5 % restent-ils dus ?
L’exonération de CSG et de CRDS concerne les personnes relevant d’un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de Suisse, sans affiliation au régime obligatoire français. Elles restent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le seul fait de vivre à l’étranger ne suffit pas.
Pour le Royaume-Uni, trois conditions sont cumulatives : affiliation à la sécurité sociale britannique ; qualité de ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d’un État membre de l’Union européenne ; absence de prise en charge par un régime obligatoire français. Le prélèvement de solidarité reste dû.
Location meublée : vérifier aussi les amortissements
Si le vendeur est loueur en meublé non professionnel à la date de cession, la vente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel interviennent dans le calcul. Le statut professionnel relève d’un autre régime.
Techniquement, les amortissements concernés minorent le prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value. L’article 150 VB, III du Code général des impôts prévoit des exceptions, notamment pour certaines résidences étudiantes, structures pour personnes âgées ou handicapées et établissements de soins de longue durée. Leur dénomination commerciale ne suffit pas : les conditions précises du texte doivent être remplies.
L’exemple précédent suppose cette correction déjà intégrée aux 40 000 €. Il ne permet donc pas de calculer une vente LMNP à partir de la seule différence entre prix d’achat et prix de revente.
Préparer le calcul avec le notaire
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et verse l’impôt. Le vendeur doit également reporter les informations requises dans sa déclaration annuelle de revenus.
Pour préparer l’échange, rassemblez :
- l’acte d’acquisition et la date de vente envisagée ;
- les justificatifs des frais et travaux à examiner ;
- les éléments relatifs à l’occupation du logement et à l’exonération demandée ;
- les documents d’affiliation sociale étrangère, si nécessaire ;
- le détail des amortissements déduits pour un bien loué meublé au réel.
Demandez un décompte faisant apparaître les deux bases taxables séparément, puis le taux social retenu et l’éventuelle surtaxe. Cette présentation permet de comprendre le montant prélevé sans confondre exonération d’impôt sur le revenu et exonération de prélèvements sociaux.
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