Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : le taux réel et les cas qui changent la note

En 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent fixés à 17,2 % du revenu net imposable, même si vous ne payez pas d’impôt sur le revenu. Ce taux comprend 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Il ne s’applique donc pas nécessairement à la totalité des loyers encaissés.

Ce guide concerne les locations nues situées en France, détenues directement par des particuliers. Les simulations sont illustratives : elles ne couvrent pas les immeubles étrangers, les conventions fiscales, les sociétés ni les dispositifs particuliers.

17,2 % ou 18,6 % : identifier la nature des loyers

Le taux dépend de la catégorie des revenus locatifs :

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Le taux de 18,6 % s’applique aux revenus concernés perçus à compter de 2025. Les situations relevant des cotisations sociales nécessitent un examen distinct : le tableau ne permet pas de calculer leurs cotisations.

Sur quelle somme calculer les prélèvements ?

Au micro-foncier, l’administration applique un abattement de 30 % aux recettes déclarées : les charges réelles ne se déduisent pas en supplément. Au régime réel, la base correspond aux recettes diminuées des charges fiscalement déductibles.

Exemple : 12 000 € de loyers annuels

Comparons deux hypothèses, sans déficit antérieur ni régime particulier. Dans la première, le bailleur remplit les conditions du micro-foncier. Dans la seconde, il déclare au réel et dispose de 5 000 € de charges intégralement déductibles.

Dans cet exemple, l’écart de prélèvements sociaux est de 240,80 €. Le taux légal reste identique : seule la base change. Au micro-foncier, le poids sur les loyers bruts se calcule ainsi : 70 % × 17,2 % = 12,04 %.

Cette comparaison porte uniquement sur les prélèvements sociaux. Avant de choisir un régime, vérifiez les conditions du micro-foncier et son abattement . L’option pour le réel engage initialement pour trois ans : une seule année de charges élevées ne suffit donc pas à apprécier l’intérêt du choix.

Dans quels cas le taux descend-il à 7,5 % ?

Les personnes affiliées à un régime d’assurance maladie de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, sans être à la charge d’un régime obligatoire français, peuvent être exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus locatifs. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.

Résidence fiscale et affiliation sociale sont deux informations distinctes. Résider à l’étranger ne suffit pas à supprimer les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers français. Pour déclarer l’exonération, les non-résidents concernés cochent les cases 8SH et/ou 8SI de la déclaration 2042 C. Si un seul membre d’un couple marié ou pacsé remplit les conditions, les revenus fonciers exonérés doivent également être précisés en case 8RF.

Pour une même base illustrative de 10 000 €, les prélèvements représentent 750 € à 7,5 %, contre 1 720 € à 17,2 %, soit un écart de 970 €. Ce calcul suppose que les conditions d’exonération sont effectivement remplies ; il ne tranche pas une situation transfrontalière individuelle.

La CSG déductible réduit-elle vraiment le coût ?

Une fraction de la CSG correspondant à 6,8 % du revenu concerné est déductible du revenu global de l’année de son paiement lorsque ce revenu relève du barème progressif. Ce n’est ni une réduction directe des prélèvements sociaux ni un remboursement de 6,8 % des loyers. La CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont pas déductibles.

Prenons une base foncière nette de 10 000 € soumise à 17,2 %. Supposons que la totalité de la déduction diminue un revenu imposé dans une tranche à 30 %, sans autre interaction fiscale :

Dans cette simulation, le coût après économie d’impôt représente 15,16 % du revenu net foncier. Le taux légal demeure 17,2 %. L’économie dépend de l’imposition effective de l’année de déduction ; elle ne doit pas être considérée comme automatique.

Pour lire correctement une estimation, distinguez trois chiffres : le taux légal appliqué au revenu net, le poids rapporté aux loyers bruts et le coût après l’éventuelle économie d’impôt. Aucun ne représente, à lui seul, toute la fiscalité locative : les revenus fonciers supportent aussi l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Quand les prélèvements sont-ils payés ?

Dans le cas courant, les revenus fonciers donnent lieu à des acomptes d’impôt et de prélèvements sociaux prélevés sur le compte bancaire chaque mois, ou chaque trimestre sur option.

L’avis annuel présente le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux. Pour contrôler votre budget, rapprochez ce calcul des acomptes déjà versés, plutôt que de considérer chaque montant affiché comme une nouvelle charge.

Pour les non-résidents bénéficiant de l’exonération de CSG et de CRDS décrite plus haut, les acomptes sont calculés sans prélèvements sociaux dès septembre suivant la déclaration. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % est alors perçu au solde de l’imposition.

Pour préparer votre estimation, réunissez le montant des loyers, le régime fiscal, les charges déductibles éventuelles et votre situation d’affiliation sociale. En présence d’un changement d’affiliation, d’un déficit ou d’une situation internationale, faites confirmer le traitement applicable par votre service des impôts avant de retenir le résultat dans votre budget.