Pour la déclaration 2026 des revenus 2025, le régime micro-foncier concerne certaines locations nues dont le revenu brut foncier respecte le seuil légal. Voici comment vérifier l’éligibilité, appliquer l’abattement et choisir entre la déclaration simplifiée et le régime réel.
Vérification express avant la déclaration
| Étape | Contrôle à effectuer | Résultat |
|---|---|---|
| 1. Recenser | Additionner les loyers et autres recettes brutes de toutes les locations nues du foyer fiscal, y compris les quotes-parts concernées. | Un revenu brut foncier total, avant charges. |
| 2. Comparer | Comparer ce total au seuil de 15 000 €. Le plafond n’est pas réduit si le bien n’a été loué que quelques mois. | Seuil respecté ou dépassé. |
| 3. Vérifier les exclusions | Contrôler qu’aucun bien ou dispositif particulier ne relève d’un régime excluant le micro-foncier. | Micro-foncier possible ou régime réel obligatoire. |
| 4. Déclarer | Si le micro-foncier s’applique, reporter le revenu brut en déclaration 2042, case 4BE. | L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement. |
Calcul à retenir : revenu soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux = revenu brut foncier × 70 %. Le contribuable ne déduit pas lui-même les 30 % et ne joint pas de déclaration 2044 lorsque le micro-foncier s’applique.
Si les charges réelles dépassent durablement le montant couvert par l’abattement, l’option pour le régime réel peut être étudiée. Elle porte sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer et engage initialement pendant trois ans.
Revenus fonciers micro foncier : qui est concerné ?
| Point à vérifier | Règle applicable |
|---|---|
| Seuil | Le revenu brut foncier annuel total du foyer fiscal ne doit pas dépasser 15 000 €, charges non comprises. |
| Abattement | Un abattement forfaitaire de 30 % du revenu brut est appliqué automatiquement. |
| Déclaration | Le revenu brut est inscrit sur la déclaration 2042, case 4BE, sans déclaration 2044. |
| Exclusions | Certains biens, dispositifs fiscaux et situations particulières excluent le micro-foncier. |
| Régime réel | Il devient obligatoire en cas de dépassement du seuil ou d’exclusion. Il reste facultatif sur option pour un contribuable éligible. |
| Option | L’option volontaire pour le réel engage initialement le contribuable pendant trois ans. |
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel total du foyer ne dépasse pas 15 000 €, sous réserve des exclusions prévues par la réglementation. Il concerne les revenus tirés de locations nues détenues directement. Le seuil peut aussi intégrer les quotes-parts de revenus bruts provenant de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier détenus par un membre du foyer.
Les règles détaillées figurent dans la documentation de l’administration fiscale relative au régime micro-foncier .
Seuil de 15 000 € : quels revenus bruts retenir ?
Le seuil s’apprécie avant la déduction des charges. Il faut additionner les revenus bruts des locations nues de l’ensemble du foyer fiscal, et non examiner chaque logement séparément.
Le revenu brut foncier comprend notamment :
- les loyers en principal ;
- les recettes accessoires ;
- les dépenses normalement supportées par le bailleur, mais mises à la charge du locataire ;
- certaines subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.
Les charges ne sont donc pas soustraites pour vérifier l’accès au régime. Le total retenu doit correspondre aux sommes brutes entrant dans le champ des revenus fonciers.
Location de quelques mois : le seuil est-il proratisé ?
Non. Le seuil de 15 000 € n’est pas proratisé lorsque le logement n’a été loué qu’une partie de l’année. Une durée de location inférieure à douze mois ne réduit pas le plafond applicable.
Il faut retenir le revenu brut correspondant à la période concernée, puis le comparer au seuil annuel. La durée de location ne transforme pas le plafond en montant calculé selon le nombre de mois.
Abattement de 30 % et calcul du revenu imposable
L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % au revenu brut déclaré. Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble des charges de la propriété. Les dépenses ne sont donc pas déduites séparément pour leur montant réel.
Au micro-foncier, le contribuable déclare le revenu brut. L’abattement est appliqué par l’administration et ne doit pas être retiré manuellement.
Exemple hypothétique : pour un revenu brut foncier de 10 000 €, l’abattement représente 3 000 €. Le revenu retenu pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux correspond à 7 000 €, soit 70 % du revenu brut.
Le revenu net ainsi obtenu est intégré à l’imposition globale du foyer fiscal.
Déclaration 2042, case 4BE : quelles formalités ?
Le contribuable relevant du micro-foncier inscrit le montant brut de ses revenus fonciers sur la déclaration 2042 , en case 4BE. Il ne dépose pas de déclaration annexe 2044 au titre de ces revenus.
Le montant à reporter est le revenu brut, avant l’abattement de 30 %. Il ne faut pas indiquer le revenu net après abattement ni calculer soi-même la réduction.
Biens et dispositifs exclus du régime micro-foncier
Le seuil ne suffit pas à ouvrir le régime. Certains biens ou dispositifs en sont exclus, même lorsque les revenus bruts restent inférieurs à 15 000 €.
- certains monuments historiques ;
- les biens détenus en nue-propriété ;
- les logements bénéficiant de dispositifs d’amortissement ou de déductions spécifiques ;
- les logements relevant de Loc’Avantages ;
- certains investissements touristiques ;
- les situations dans lesquelles les revenus proviennent uniquement de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier.
La brochure fiscale de l’administration précise les exclusions applicables aux différents biens et dispositifs. La situation doit être examinée à l’échelle du foyer et de l’ensemble des revenus fonciers.
Travaux, intérêts et déficit foncier au micro-foncier
Le micro-foncier ne permet pas de déduire séparément les travaux, les intérêts d’emprunt ou les autres charges réelles. L’abattement de 30 % est censé couvrir les charges de la propriété, quel que soit leur montant réel.
Ce régime ne permet pas non plus de créer un déficit foncier. En revanche, les déficits fonciers antérieurs encore reportables peuvent continuer à être imputés dans les conditions de droit commun.
Lorsque les charges réelles sont élevées, le régime réel peut donc présenter un intérêt. Il faut alors tenir compte des règles propres à ce régime et de la durée d’engagement attachée à l’option.
Choisir le régime réel et l’option de trois ans
Le régime réel s’applique obligatoirement si le seuil de 15 000 € est dépassé ou si une cause d’exclusion apparaît. Le contribuable doit alors déposer une déclaration 2044 ou 2044-SPE selon sa situation.
Un contribuable éligible au micro-foncier peut aussi opter volontairement pour le réel. L’option s’exerce par le dépôt d’une déclaration 2044 dans le délai légal. Elle concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal et engage le contribuable pendant trois ans.
Cette règle résulte de l’ article 32 du Code général des impôts . Le réel peut être plus favorable lorsque les charges déductibles dépassent le montant correspondant à l’abattement de 30 %, notamment en présence de travaux, d’intérêts d’emprunt ou de charges importantes.
À l’issue de la période initiale de trois ans, le dépôt d’une déclaration 2044 vaut option pour le réel au titre de l’année concernée. Le contribuable peut ensuite revenir au micro-foncier si les conditions d’éligibilité sont à nouveau réunies.
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