Pour les revenus fonciers perçus en 2025 et déclarés en 2026, le choix entre micro-foncier, formulaire n° 2044 et formulaire n° 2044-SPE dépend de votre situation. Ce mode d’emploi indique quelles recettes et charges retenir, comment traiter un déficit foncier et où reporter le résultat sur la déclaration n° 2042.
Préparer sa déclaration 2044 en quatre vérifications
- Recensez les revenus fonciers bruts encaissés en 2025 par tous les membres du foyer fiscal.
- Vérifiez si le micro-foncier est accessible ou si le régime réel s’impose, notamment en raison du montant des recettes ou d’une situation exclue du micro-foncier.
- Si vous relevez du régime réel, rassemblez les justificatifs des charges payées en 2025 par le propriétaire : travaux, frais de gestion, impôts et taxes, assurances, provisions de copropriété et intérêts d’emprunt.
- Identifiez les biens ou dispositifs nécessitant une 2044-SPE, notamment certains dispositifs d’amortissement, les monuments historiques ou les immeubles détenus en nue-propriété.
Au régime réel, le calcul suit cette logique : recettes encaissées − charges déductibles justifiées = résultat foncier. Ce résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042.
2044 revenus fonciers : quel formulaire selon votre situation ?
| Situation fiscale | Formulaire à utiliser | Case à renseigner | Traitement du résultat |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Pas de 2044 | 4BE sur la 2042 | Abattement automatique de 30 % |
| Régime réel sans situation particulière | 2044 | 4BA, 4BB ou 4BC sur la 2042 | Résultat calculé après déduction des charges admises |
| Situation ou dispositif particulier | 2044-SPE | Selon le résultat sur la 2042 | Calcul selon le dispositif concerné |
Une seule déclaration n° 2044 ou n° 2044-SPE est souscrite pour l’ensemble des revenus fonciers des membres du foyer fiscal. Elle est jointe à la déclaration d’ensemble n° 2042.
Qui doit remplir la 2044 et qui peut utiliser la case 4BE ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 euros, charges non comprises, sous réserve des autres conditions du régime. Dans ce cas, la 2044 n’est pas remplie : les recettes brutes sont reportées en case 4BE de la 2042. Un abattement automatique de 30 % représente les charges.
La 2044 devient obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros, lorsque le contribuable est exclu du micro-foncier ou lorsqu’il choisit le régime réel malgré son éligibilité au micro-foncier. Les règles applicables au millésime 2026 figurent sur le formulaire n° 2044 publié par l’administration fiscale .
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir le dispositif adapté ?
Le micro-foncier évite le détail des charges et applique automatiquement l’abattement prévu. Il peut être retenu lorsque ce régime est accessible et que le régime réel ne présente pas d’intérêt particulier.
Au régime réel, le résultat est établi à partir des recettes encaissées et des charges déductibles pour leur montant réel et justifié. L’option s’exerce par le dépôt de la 2044. Elle concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, reste irrévocable pendant trois ans, puis se renouvelle tacitement chaque année.
La comparaison doit porter sur les charges effectivement supportées et justifiées, notamment lorsque leur montant est supérieur à l’abattement du micro-foncier ou lorsqu’elles créent un déficit foncier.
Quelles recettes immobilières reporter sur la déclaration foncière ?
La 2044 concerne notamment les revenus provenant de la location de locaux non meublés. Les recettes à déclarer comprennent les loyers, les fermages et certaines redevances liées à des biens immobiliers.
Au régime réel, le calcul part des recettes encaissées pendant l’année d’imposition. Les recettes et les charges doivent être ventilées selon les rubriques du formulaire utilisé.
Quelles charges déductibles inscrire au régime réel ?
Les charges déductibles sont retenues pour leur montant réel et justifié. Elles doivent être engagées pour acquérir ou conserver le revenu, effectivement supportées et payées au cours de l’année d’imposition par le propriétaire.
- certains travaux ;
- les frais de gestion ;
- les impôts et taxes ;
- les assurances ;
- les provisions de copropriété ;
- les intérêts d’emprunt.
Une dépense qui ne remplit pas ces conditions ou qui n’est pas justifiée ne doit pas être retenue comme charge déductible. Les règles fiscales de la location non meublée précisent les principales catégories de charges admises.
Comment traiter les provisions de copropriété et leur régularisation ?
Les provisions pour charges de copropriété sont déclarées globalement au titre de l’année de leur versement. La régularisation intervient l’année suivante.
Cette régularisation réintègre les charges qui ne sont finalement pas déductibles, celles récupérables auprès du locataire ou celles qui n’ont pas été utilisées. Il faut conserver le décompte permettant de distinguer les montants concernés.
La provision est prise en compte lors de son versement, mais son montant fiscal doit être corrigé l’année suivante selon la régularisation de copropriété.
Quand choisir la 2044-SPE plutôt que la 2044 classique ?
La 2044-SPE est destinée à certaines situations particulières. Elle peut notamment être nécessaire pour des dispositifs d’amortissement anciens, certains dispositifs Scellier ou Robien, les monuments historiques et les immeubles détenus en nue-propriété.
La 2044 classique reste le formulaire de référence pour les revenus fonciers relevant du régime réel sans situation particulière. Le choix du formulaire dépend donc du dispositif applicable au bien, et non du seul montant des loyers.
Dans quelles cases de la 2042 reporter le résultat foncier ?
Le résultat calculé sur la 2044 ou la 2044-SPE est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042. Un résultat foncier positif est inscrit en case 4BA.
Lorsqu’un déficit est constaté, la part imputable sur le revenu global est reportée en case 4BC. La part reportable sur les revenus fonciers futurs est inscrite en case 4BB.
Comment répartir un déficit foncier entre 4BC et 4BB ?
La fraction du déficit foncier provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. Cette limite peut atteindre 21 400 euros pour certains travaux de rénovation énergétique qui remplissent les conditions prévues.
La fraction qui dépasse le plafond d’imputation sur le revenu global, ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt, est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces montants relèvent de la case 4BB, tandis que la fraction imputable sur le revenu global relève de la case 4BC.
L’imputation sur le revenu global suppose en principe que le bien reste donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation, sous réserve des exceptions prévues par la réglementation. La notice du formulaire précise les modalités applicables au déficit foncier.
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