Le revenu net foncier se calcule à partir des recettes d’une location nue et des charges retenues par le régime fiscal choisi. Cette distinction permet d’arbitrer entre le micro-foncier et le régime réel, puis de déclarer correctement un bénéfice ou un déficit foncier.
Fiche de calcul du revenu net foncier
| Étape | Éléments à examiner | Traitement |
|---|---|---|
| 1. Recettes brutes | Loyers ou fermages encaissés, recettes accessoires et dépenses normalement dues par le bailleur mais mises à la charge du locataire. | À intégrer au revenu brut foncier selon leur nature. |
| 2. Charges de gestion | Honoraires d’agence ou d’administrateur, frais de comptabilité, certains honoraires liés à la déclaration fiscale et frais de procédure. | Déductibles au régime réel lorsqu’ils entrent dans les catégories admises. |
| 3. Autres frais de gestion | Forfait applicable par local. | 20 € par local. Ce forfait ne se cumule pas avec une déduction au réel pour les mêmes frais. |
| 4. Travaux | Réparation, entretien et amélioration effectivement payés pendant l’année. | Déductibles au régime réel en principe. |
| 5. Dépenses exclues | Construction, reconstruction, agrandissement et remboursement du capital emprunté. | À exclure des charges déductibles, sauf règles particulières prévues par la réglementation pour certains travaux. |
| 6. Emprunt | Intérêts et certains frais liés à l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien loué. | Déductibles au régime réel. Leur part éventuelle dans un déficit foncier doit être isolée. |
| 7. Copropriété et taxes | Provisions de copropriété, taxe foncière et taxes annexes restant à la charge du propriétaire. | Déductibles selon les règles applicables. Les provisions doivent être régularisées l’année suivante. |
| 8. Résultat | Revenu brut foncier − charges déductibles. | Solde positif : revenu net foncier. Solde négatif : déficit foncier. |
Point de contrôle : une charge récupérée auprès du locataire ne doit pas être conservée parmi les charges déductibles . La taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée suit la même logique. Les frais de gestion figurant sur l’avis de taxe foncière restent, eux, déductibles.
Choisir le régime avant de calculer
- Micro-foncier : le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, le bien n’est pas exclu du dispositif et le bailleur ne choisit pas le réel. Les recettes brutes sont portées sur la déclaration n° 2042. L’administration applique l’abattement de 30 %.
- Régime réel obligatoire : les revenus bruts dépassent 15 000 € ou le bien relève d’une exclusion du micro-foncier. Le résultat est calculé avec les charges admises.
- Option pour le réel : le foyer éligible au micro-foncier peut opter en déposant une déclaration n° 2044. L’option est globale pour le foyer fiscal et irrévocable pendant trois ans.
- Déclaration au réel : après calcul sur la déclaration n° 2044, le résultat est reporté sur la déclaration n° 2042. Une situation particulière peut relever de la déclaration n° 2044-SPE.
- Location meublée : les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers.
Comprendre les revenus fonciers nets et le calcul du résultat
| Élément | Traitement fiscal |
|---|---|
| Recettes brutes imposables | Loyers ou fermages encaissés, recettes accessoires et certaines dépenses dues par le bailleur mais mises à la charge du locataire. |
| Charges déductibles au régime réel | Frais de gestion, assurances, réparations, entretien, amélioration, certaines taxes et provisions de copropriété. |
| Charges non déductibles ou récupérables | Charges récupérées auprès du locataire, dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement, et remboursement du capital emprunté. |
| Résultat | Un solde positif forme le revenu net foncier. Un solde négatif forme un déficit foncier. |
Au régime réel, le calcul est le suivant : loyers et recettes brutes imposables − charges déductibles = revenu net foncier ou déficit foncier.
Arbre de décision :
- Revenu brut foncier annuel n’excédant pas 15 000 € et absence d’exclusion : micro-foncier possible de plein droit, avec abattement automatique de 30 %.
- Revenu brut supérieur à 15 000 €, bien exclu du micro-foncier ou choix des charges réelles : régime réel.
- Au régime réel : déclaration n° 2044, puis report du résultat sur la déclaration n° 2042.
- Location meublée : les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers.
Le montant encaissé par le propriétaire ne suffit pas à déterminer le revenu net foncier : chaque recette et chaque charge doit être rattachée au régime applicable et à sa nature fiscale.
Calculer le revenu brut et les charges déductibles
Le revenu brut comprend les loyers ou fermages encaissés, les recettes accessoires et certaines dépenses normalement supportées par le bailleur lorsqu’elles sont contractuellement mises à la charge du locataire. Les charges récupérables ne doivent donc pas être intégrées indistinctement aux recettes ou aux charges déductibles.
Au régime réel, les charges déductibles comprennent notamment les frais d’administration et de gestion, les primes d’assurance, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, certaines impositions locales et les provisions pour charges de copropriété.
Les frais d’administration peuvent couvrir les honoraires d’une agence ou d’un administrateur de biens, certains frais de comptabilité, les honoraires liés à la déclaration fiscale et certains frais de procédure. Les autres frais de gestion sont retenus forfaitairement à hauteur de 20 € par local. Ils ne peuvent pas être complétés par une déduction au réel.
La brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 détaille les catégories de charges admises au régime réel.
Micro-foncier ou régime réel : quel choix pour le bailleur ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, sous réserve des exclusions attachées à certains biens ou régimes. L’administration applique alors un abattement de 30 % représentatif des charges.
Le bailleur déclare le montant brut des recettes sur la déclaration n° 2042. Il ne déduit pas lui-même les charges et ne calcule pas l’abattement : le revenu net imposable est déterminé automatiquement.
Le régime réel s’applique lorsque les revenus bruts dépassent 15 000 € ou lorsque le bien est exclu du micro-foncier. Un foyer éligible au micro-foncier peut aussi opter pour le réel en souscrivant une déclaration n° 2044. L’option est globale pour le foyer fiscal et irrévocable pendant trois ans.
L’arbitrage consiste à comparer l’abattement automatique de 30 % du micro-foncier avec les charges réellement déductibles au régime réel. Les dépenses exclues et les sommes récupérables auprès du locataire ne doivent pas être comptées dans cette comparaison.
Charges de copropriété et taxes : que retenir ou exclure ?
Les provisions pour charges de copropriété sont déductibles au régime réel sous réserve d’une régularisation l’année suivante. Cette régularisation neutralise notamment les charges non déductibles, les charges récupérables auprès du locataire et les soldes positifs issus de l’approbation des comptes.
La taxe foncière et certaines taxes annexes sont déductibles lorsqu’elles restent légalement ou contractuellement à la charge du propriétaire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée auprès du locataire ne l’est pas.
Les frais de gestion mentionnés sur l’avis de taxe foncière sont déductibles. Le propriétaire doit donc distinguer la taxe restant à sa charge, la part récupérée auprès du locataire et les frais de gestion portés sur l’avis.
Travaux déductibles ou dépenses exclues : comment trancher ?
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration effectivement payées au cours de l’année sont en principe déductibles au régime réel. Leur nature doit être distinguée de celle des travaux qui modifient la structure ou la consistance du bien.
Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclues de la déduction des revenus fonciers, sauf dispositifs particuliers prévus par la réglementation. La facture et la description précise des travaux permettent de justifier leur catégorie.
Pour certains travaux de rénovation énergétique, le traitement du déficit peut relever de règles spécifiques. Le plafond majoré ne s’applique que dans les conditions prévues par la réglementation.
Intérêts d’emprunt et remboursement du capital : quelle différence ?
Les intérêts d’emprunt et certains frais d’emprunt sont déductibles lorsqu’ils se rapportent à un prêt contracté pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien donné en location.
Le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge déductible des revenus fonciers. Il réduit le montant restant dû à la banque, mais ne diminue pas le revenu foncier imposable.
Cette distinction joue aussi pour le déficit foncier : la part issue des intérêts d’emprunt ne suit pas le même mécanisme d’imputation que celle provenant des autres charges.
Déficit foncier : imputation et report selon sa composition
Un déficit foncier provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction excédentaire et la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour certains travaux de rénovation énergétique, le plafond peut être majoré dans la limite de 21 400 €, sous réserve de respecter les conditions applicables. Le bailleur doit donc distinguer l’origine des charges avant de déterminer la part imputable et la part reportable.
Déclaration 2026 : quelles cases et quels formulaires utiliser ?
Pour la campagne déclarative 2026, les revenus fonciers perçus en 2025 sont déclarés au régime réel avec la déclaration n° 2044. La déclaration 2044 constitue le formulaire de calcul du résultat foncier. Certaines situations particulières nécessitent la déclaration n° 2044-SPE.
Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042. En cas de bénéfice net foncier, le montant est notamment reporté en case 4BA. Au micro-foncier, le bailleur indique directement le montant brut des recettes sur la déclaration n° 2042, sans déduire les charges.
Le formulaire n° 2044 publié par impots.gouv.fr correspond à la déclaration des revenus fonciers au régime réel.
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