La déclaration des revenus fonciers d’une SCI dépend de la nature de la location, du régime fiscal de la société et de la situation de chaque associé. Voici les règles à vérifier pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026.
| Point à vérifier | Si la réponse est positive | Déclaration ou traitement à retenir |
|---|---|---|
| La SCI loue-t-elle des immeubles nus et relève-t-elle de l’impôt sur le revenu ? | La société est fiscalement transparente. | La SCI dépose une déclaration n°2072-C-SD ou n°2072-S-SD selon sa situation. Chaque associé personne physique est imposé sur sa quote-part. |
| Les revenus concernent-ils l’exercice 2025 ? | La déclaration de la SCI doit être déposée en 2026. | Date limite légale : 5 mai 2026. La télédéclaration bénéficie d’un délai supplémentaire de 15 jours calendaires. |
| L’associé détient-il aussi directement au moins un logement loué nu ? | Le micro-foncier peut être envisagé, sous réserve des autres conditions. | Les revenus fonciers bruts du foyer, quote-part de SCI comprise, doivent notamment rester au plus à 15 000 €. La quote-part est alors déclarée sur la 2042, notamment en case 4BE, avec l’abattement forfaitaire de 30 %. |
| Le micro-foncier n’est-il pas accessible ou le régime réel est-il retenu ? | Les recettes et charges doivent être déterminées au réel. | L’associé utilise la déclaration n°2044 ou n°2044-SPE, puis reporte le résultat sur la n°2042. Les charges doivent être déductibles et justifiées. |
| La quote-part de la SCI est-elle déficitaire ? | Le déficit est calculé au niveau de chaque associé. | La fraction imputable sur le revenu global est en principe plafonnée à 10 700 €. L’excédent et la fraction provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. |
Rappel sur la location meublée : elle constitue une activité commerciale. La SCI ne dépose normalement pas une déclaration n°2072, mais une déclaration n°2065 et ses annexes, et devient imposable à l’impôt sur les sociétés, sous réserve de la tolérance administrative applicable lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales.
Les revenus fonciers sci : quel régime selon la location ?
| Situation | Déclaration de la SCI | Déclaration de l’associé | Régime applicable |
|---|---|---|---|
| Location nue par une SCI à l’IR | 2072-C-SD ou 2072-S-SD | 2044 ou 2044-SPE, puis 2042 | Revenus fonciers |
| Location nue avec conditions du micro-foncier | 2072 | 2042, notamment case 4BE | Micro-foncier |
| Location nue au régime réel | 2072 | 2044 ou 2044-SPE, puis 2042 | Revenus fonciers au réel |
| Location meublée | 2065 et annexes, sous réserve de la tolérance applicable | Selon le régime de la société | Impôt sur les sociétés |
Pour une SCI qui loue des immeubles nus et n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, la société dépose le formulaire 2072 . Chaque associé personne physique est ensuite imposé sur sa quote-part de résultat.
SCI à l’IR ou à l’IS : la nature de la location tranche
La location nue relève des revenus fonciers lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. La société déclare son résultat, mais l’impôt est établi au niveau des associés sur la part qui leur revient.
La location meublée constitue une activité commerciale. La SCI ne dépose normalement pas une déclaration 2072. Elle relève de l’impôt sur les sociétés et dépose une déclaration 2065 avec ses annexes, sous réserve de la tolérance administrative lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales.
Une SCI à l’IR qui loue nu transmet son résultat à ses associés. Une SCI qui exerce une activité de location meublée peut relever de l’impôt sur les sociétés.
Formulaire 2072 : quelle date pour les revenus 2025 ?
Pour les revenus de l’exercice 2025, la SCI dépose en ligne la déclaration 2072-C-SD ou 2072-S-SD selon sa situation. La date limite légale est fixée au 5 mai 2026. La télédéclaration bénéficie d’un délai supplémentaire de 15 jours calendaires.
La déclaration de la SCI ne remplace pas celle de l’associé. Celui-ci reporte sa quote-part dans sa déclaration personnelle. Au régime réel, il utilise la déclaration 2044 ou 2044-SPE, puis reporte le résultat sur la déclaration 2042. Les modalités sont précisées par l’administration dans sa page consacrée à la déclaration des résultats d’une SCI .
Micro-foncier ou régime réel : quel choix pour l’associé ?
Le micro-foncier n’est pas ouvert du seul fait de la détention de parts de SCI. L’associé doit notamment détenir directement au moins un logement loué nu. Les biens ne doivent pas bénéficier d’un régime fiscal spécial et les revenus fonciers bruts du foyer, quote-part de SCI comprise, ne doivent pas dépasser 15 000 €.
Au micro-foncier, l’associé déclare les recettes brutes, notamment en case 4BE de la 2042. L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 %. Les dépenses réelles et les intérêts d’emprunt ne sont donc pas déduits séparément.
Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, ou lorsque le régime réel est retenu, la quote-part est déclarée au moyen de la 2044 ou de la 2044-SPE, puis reportée sur la 2042.
Associé de SCI sans logement direct : le micro-foncier est-il possible ?
La détention de parts de SCI seule ne suffit pas. L’accès au micro-foncier suppose notamment que l’associé possède aussi directement au moins un logement loué nu.
La quote-part de revenus fonciers issue de la SCI entre dans l’appréciation du plafond de 15 000 € applicable aux revenus fonciers bruts du foyer. Si l’associé ne détient aucun logement loué nu en direct, il doit examiner le régime réel applicable à sa quote-part.
Charges et intérêts d’emprunt déductibles au régime réel
Au régime réel, le revenu foncier imposable correspond aux recettes encaissées diminuées des frais et charges déductibles justifiés. Les dépenses doivent être rattachées à l’immeuble donné en location et pouvoir être documentées.
- frais de gestion ;
- certaines dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration ;
- taxes foncières ;
- assurances ;
- provisions de copropriété ;
- intérêts d’emprunt répondant aux conditions de déduction.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles lorsqu’ils financent notamment la conservation, l’acquisition, la construction, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble loué. Seuls les montants payés et justifiables peuvent être retenus. Les justificatifs doivent donc être conservés avec les pièces comptables de la SCI.
La page officielle consacrée aux intérêts d’emprunt d’un logement loué rappelle la condition d’affectation de l’emprunt.
Déficit foncier : quelle quote-part pour chaque associé ?
Le déficit foncier est apprécié au niveau de chaque associé, et non à l’échelle globale de la SCI. La quote-part dépend de la participation de l’associé dans le résultat de la société.
La fraction imputable sur le revenu global est en principe plafonnée à 10 700 €. La fraction qui dépasse ce plafond, ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt, ne s’impute pas immédiatement sur le revenu global.
Exemple hypothétique : si le résultat transmis par la SCI est déficitaire, l’associé ne retient pas automatiquement le déficit total de la société. Il applique sa quote-part, puis distingue la fraction susceptible d’être imputée sur le revenu global et celle qui doit être reportée.
Déficit supérieur au plafond : quel report sur les années suivantes ?
La fraction de déficit qui excède le plafond d’imputation sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La fraction provenant des intérêts d’emprunt suit également ce mécanisme de report sur les revenus fonciers futurs.
Le suivi doit être réalisé pour chaque associé. La SCI transmet le résultat, mais le traitement fiscal du déficit est effectué selon la quote-part individuelle de chacun.
Prélèvements sociaux et acomptes sur les revenus de SCI
Les revenus fonciers issus d’une location nue sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur le revenu net. Cette règle s’applique aussi lorsque les immeubles sont détenus par une SCI relevant de l’impôt sur le revenu.
Le dossier de recherche établit le taux applicable, mais ne précise ni les modalités ni le montant d’éventuels acomptes contemporains. Ces éléments ne peuvent donc pas être déduits du seul formulaire 2072. L’associé doit vérifier les indications de sa situation fiscale personnelle.
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