Tableau de calcul des revenus fonciers : modèle simple

Ce tableau calcul revenus fonciers centralise les loyers, les recettes accessoires et les charges liées à chaque bien loué nu. Il sert à calculer le revenu net foncier ou le déficit, puis à orienter le choix entre le micro-foncier et le régime réel.

Ordre de saisie conseillé dans le tableur

1. Créez une ligne par bien loué nu et indiquez la période concernée.
2. Renseignez séparément les loyers bruts, les recettes accessoires, les provisions et les régularisations.
3. Calculez le total des recettes avant toute déduction de charges. Pour apprécier le micro-foncier, les recettes sont retenues charges non comprises.
4. Classez les dépenses par nature : travaux, assurance, copropriété, impôts locaux non récupérables, frais de gestion et intérêts d’emprunt.
5. Maintenez à part les dépôts de garantie tant que leur traitement n’est pas établi pour votre situation.
6. Excluez du total des charges déductibles les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.

Le total obtenu permet ensuite de comparer les recettes brutes au seuil applicable au micro-foncier ou de calculer le revenu net foncier au régime réel.

Tableau calcul revenus fonciers : modèle à copier

Ordre de saisie conseillé dans le tableur

1. Créez une ligne par bien loué nu et indiquez la période concernée.
2. Renseignez séparément les loyers bruts, les recettes accessoires, les provisions et les régularisations.
3. Calculez le total des recettes avant toute déduction de charges. Pour apprécier le micro-foncier, les recettes sont retenues charges non comprises.
4. Classez les dépenses par nature : travaux, assurance, copropriété, impôts locaux non récupérables, frais de gestion et intérêts d’emprunt.
5. Maintenez à part les dépôts de garantie tant que leur traitement n’est pas établi pour votre situation.
6. Excluez du total des charges déductibles les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.

Dans Excel ou Google Sheets, utilisez la formule suivante : revenu net foncier = recettes imposables − charges déductibles. Si le résultat est négatif, la dernière colonne fait apparaître un déficit foncier.

Au micro-foncier, les recettes brutes sont reportées en case 4BE et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Au régime réel, le résultat est calculé avec les charges admises et reporté sur la déclaration n° 2042 après le dépôt de la déclaration n° 2044.

Quelles recettes inscrire dans les loyers bruts et accessoires ?

Le seuil du micro-foncier s’apprécie à partir des revenus fonciers bruts du foyer. Le cumul comprend les loyers principaux, les recettes accessoires et, le cas échéant, la quote-part de recettes brutes provenant de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier.

Créez une ligne distincte pour les loyers, les recettes accessoires, les provisions et les régularisations. Cette séparation facilite le contrôle du total des recettes. Les dépôts de garantie doivent rester identifiés à part tant que leur traitement n’est pas établi pour votre situation.

Le total des recettes est calculé avant la comparaison avec le seuil du micro-foncier. Les charges ne sont pas soustraites à ce stade, puisque le seuil est apprécié charges non comprises.

Micro-foncier ou régime réel : quelle orientation retenir ?

Pour les revenus de l’année 2025 déclarés en 2026, le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer n’excèdent pas 15 000 €, sous réserve des conditions et exclusions prévues. Les recettes sont reportées en case 4BE et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Les charges réelles ne sont pas déduites une par une.

Le régime réel permet de retenir les charges de propriété déductibles réellement supportées. Il peut donc être retenu lorsque ces charges sont élevées, après recensement des dépenses admissibles dans le tableau.

L’option pour le régime réel s’effectue par le dépôt d’une déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans et concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Calculer le revenu net foncier avec les charges déductibles

Au régime réel, additionnez les recettes imposables de tous les biens. Additionnez ensuite les charges déductibles, en distinguant les intérêts d’emprunt des autres dépenses. Soustrayez le total des charges au total des recettes :

Recettes imposables − charges déductibles = revenu net foncier

Un résultat positif constitue un bénéfice net foncier. Un résultat négatif constitue un déficit foncier. Réalisez le calcul bien par bien, puis consolidez-le au niveau du foyer fiscal pour conserver le détail des justificatifs et des catégories de charges.

Travaux, assurance et copropriété : classer les charges

L’article 31 du Code général des impôts cite notamment les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, certaines provisions de copropriété, les impôts locaux non récupérables, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion.

• Réparation et entretien : distinguez ces dépenses de la construction, de la reconstruction et de l’agrandissement.
• Amélioration : les travaux d’amélioration des locaux d’habitation peuvent être déductibles au régime réel.
• Assurance, gestion et intérêts : conservez des sous-totaux séparés.
• Copropriété et impôts locaux : retenez uniquement les dépenses correspondant aux catégories déductibles.

Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclues de la déduction au titre des charges foncières ordinaires. Le texte de l’article 31 du Code général des impôts sert de référence pour qualifier les dépenses.

Déficit foncier : distinguer imputation et report

Lorsque le tableau fait apparaître un déficit, séparez la part provenant des intérêts d’emprunt de celle provenant des autres charges. La fraction issue de charges autres que les intérêts peut, dans les limites légales, être imputée sur le revenu global. Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an.

Certains travaux de rénovation énergétique peuvent relever d’un plafond temporairement porté jusqu’à 21 400 €, lorsque les conditions légales sont remplies. Ajoutez une colonne indiquant la nature des charges à l’origine du déficit.

La fraction qui ne peut pas être imputée sur le revenu global, notamment celle liée aux intérêts d’emprunt ou dépassant le plafond applicable, est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global est insuffisant, l’excédent du déficit imputable peut être reporté sur les revenus globaux des six années suivantes.

2042, formulaire 2044 et cases : où reporter le résultat ?

Pour la campagne déclarative 2026 portant sur les revenus 2025, utilisez le millésime 2026 de la déclaration n° 2044 ou de la déclaration n° 2044 spéciale selon votre situation. Le formulaire n° 2044 sert à déclarer les revenus provenant de locations non meublées, notamment les loyers et fermages ainsi que certains revenus accessoires immobiliers.

Plusieurs biens, SCI ou revenus étrangers : adapter le tableau

Avec plusieurs biens, conservez une ligne par logement et ajoutez une colonne de total. Les charges communes peuvent être ventilées selon le bien concerné ou isolées dans une ligne dédiée lorsque leur répartition doit être documentée.

Un contribuable qui détient uniquement des parts de SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés ne remplit en principe pas de déclaration n° 2044. Il reporte sa quote-part de résultat sur la déclaration n° 2042 à partir des informations transmises par la société. Ajoutez au tableau les colonnes « SCI », « quote-part de résultat » et « justificatif transmis ».

Pour des revenus fonciers étrangers, ajoutez le pays, la devise, la période et la source du montant. Le dossier fourni ne précise pas les cases ni les mécanismes applicables à ces revenus. Ne transposez donc pas automatiquement le traitement français et vérifiez la déclaration adaptée à la situation internationale.