En 2026, les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers et ne sont pas soumis à un taux forfaitaire unique. Le coût fiscal dépend du barème progressif applicable à votre foyer, du régime choisi et des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Calcul rapide du coût fiscal
| Étape | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| 1. Point de départ | Loyers bruts annuels du foyer | Recettes encaissées |
| 2. Déduction | Retirer 30 % des loyers au titre de l’abattement forfaitaire | Retirer uniquement les charges déductibles, réelles et justifiées |
| 3. Revenu foncier net | Loyers bruts × 70 % | Recettes encaissées − charges admises |
| 4. Impôt sur le revenu | Appliquer le barème progressif selon le revenu imposable et le nombre de parts du foyer | |
| 5. Prélèvements sociaux | Revenu foncier net × 17,2 % |
Pour une estimation simple, additionnez l’impôt sur le revenu calculé selon le barème et les prélèvements sociaux . Le taux marginal du foyer ne donne toutefois qu’une indication : l’impôt sur le revenu est calculé par tranches.
À vérifier avant de choisir
- Le revenu brut foncier annuel total du foyer ne dépasse pas 15 000 € pour bénéficier de plein droit du micro-foncier, sous réserve des exclusions applicables.
- Les charges réelles dépassent-elles 30 % des loyers bruts ? Dans ce cas, comparez la base obtenue au réel avec celle du micro-foncier.
- Au réel, les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles dans les conditions prévues, mais le remboursement du capital ne l’est pas.
- En présence d’un déficit, séparez la part provenant des intérêts d’emprunt de celle provenant des autres charges. Leur traitement et leur report diffèrent.
Taux imposition revenus fonciers : quelle base retenir ?
| Régime | Loyers ou recettes retenus | Déduction | Base imposable |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenu brut foncier annuel total | Abattement forfaitaire de 30 % | 70 % des loyers bruts |
| Régime réel | Recettes encaissées | Charges déductibles réelles et justifiées | Recettes diminuées des charges admises |
La base obtenue est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont calculés séparément sur le revenu foncier net : après l’abattement en micro-foncier ou après les charges déduites au réel.
Les loyers nus ne bénéficient donc pas d’un taux d’imposition autonome. Le taux d’impôt dépend de la tranche marginale du foyer et de son nombre de parts.
Quel barème progressif appliquer aux revenus fonciers ?
Pour l’impôt établi en 2026 sur les revenus perçus en 2025, le barème par part est le suivant :
| Fraction du revenu imposable par part | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 11 497 € | 0 % |
| De 11 498 € à 29 315 € | 11 % |
| De 29 316 € à 83 823 € | 30 % |
| De 83 824 € à 180 294 € | 41 % |
| Au-delà de 180 294 € | 45 % |
Le barème s’applique par tranches. Un revenu foncier supplémentaire ne supporte donc pas nécessairement le taux correspondant à l’ensemble des revenus du foyer. Pour connaître le taux marginal à retenir, il faut tenir compte du revenu imposable et du nombre de parts.
Le barème présenté par l’administration fiscale permet de vérifier la tranche applicable à l’impôt établi en 2026.
Faut-il ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 % ?
Oui, pour estimer le coût fiscal total, il faut distinguer deux prélèvements :
- l’impôt sur le revenu, calculé selon le barème progressif et la situation du foyer ;
- les prélèvements sociaux, appliqués au taux global de 17,2 % sur le revenu foncier net.
Les prélèvements sociaux s’appliquent même lorsque le contribuable n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. Additionner les deux montants donne une estimation du coût fiscal, mais l’impôt sur le revenu reste lié au quotient familial et aux tranches du foyer.
La règle de calcul des prélèvements sociaux selon le régime est précisée sur le site des impôts .
Quand le régime micro-foncier s’applique-t-il en 2026 ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel total du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €, sous réserve des exclusions liées à certains dispositifs fiscaux ou types de biens.
L’administration applique alors automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % au titre des charges. La base imposable correspond donc à 70 % des loyers bruts déclarés. Elle supporte ensuite l’impôt sur le revenu selon le barème progressif et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le seuil de 15 000 € s’apprécie sur le revenu brut foncier annuel total du foyer, et non sur le montant restant après déduction des charges.
Le micro-foncier ne permet pas de déduire séparément les travaux, les assurances ou les intérêts d’emprunt : l’abattement forfaitaire représente les charges.
Le régime réel devient-il préférable au micro-foncier ?
Le régime réel peut être plus adapté lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts. Il permet de retenir les dépenses pour leur montant réel et justifié, au lieu de l’abattement forfaitaire du micro-foncier.
La comparaison porte sur la base imposable obtenue dans chaque régime. Il faut intégrer les charges effectivement admises et les pièces qui justifient leur montant. Des charges élevées, des travaux ou des intérêts d’emprunt peuvent réduire le revenu foncier taxable.
Les règles de la location vide recensent les principales catégories de frais et charges déductibles au régime réel.
Quelles charges déduire et quels justificatifs garder au réel ?
Au régime réel, les recettes encaissées sont diminuées des frais et charges déductibles pour leur montant réel et justifié. Peuvent notamment être concernés :
- certains travaux ;
- les frais de gestion et les assurances ;
- les taxes et les provisions de copropriété ;
- les intérêts et frais d’emprunt.
Conservez les pièces correspondant aux dépenses déduites. Elles doivent justifier la réalité et le montant des charges déclarées. Les sources disponibles ne détaillent pas une liste de justificatifs par catégorie.
Les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles lorsqu’ils se rapportent notamment à l’acquisition, à la conservation, à la construction, à la réparation ou à l’amélioration d’un immeuble donné en location. Le remboursement du capital n’est pas déductible.
Comment fonctionne le déficit foncier et son report ?
Le déficit foncier peut résulter de charges supérieures aux recettes. La part provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
La fraction issue des intérêts d’emprunt ou dépassant cette limite n’est pas imputable de la même manière sur le revenu global. Elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Il faut donc distinguer l’origine du déficit : les intérêts d’emprunt et les autres charges ne suivent pas le même traitement fiscal.
Comment sont prélevés l’impôt et les prélèvements sociaux en 2026 ?
Les revenus fonciers sont des revenus sans collecteur. Ils donnent lieu à un acompte de prélèvement à la source.
Depuis le service « Gérer mon prélèvement à la source », cet acompte peut être créé, recalculé ou modulé. Le contribuable peut ainsi l’adapter lorsque sa situation ou son niveau de revenus fonciers évolue.
Les prélèvements sociaux sont calculés sur le revenu foncier net. Il faut donc distinguer l’acompte d’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux applicables à cette base nette.
Quelle déclaration utiliser pour les revenus fonciers en 2026 ?
Au régime réel, la déclaration des revenus fonciers s’effectue notamment avec le formulaire n° 2044. Le millésime 2026 est disponible pour la déclaration des revenus concernés.
Au micro-foncier, la base est déterminée par l’application automatique de l’abattement de 30 % au revenu brut foncier total, sous réserve de l’éligibilité du bien et du dispositif fiscal.
Les éléments disponibles ne précisent pas les numéros de cases à utiliser. Le formulaire n° 2044 publié par l’administration concerne la déclaration au régime réel.
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