Le choix entre le micro-foncier et le régime réel détermine le calcul de vos revenus fonciers. L’abattement forfaitaire de 30 % s’applique sous le seuil de 15 000 €, tandis que le régime réel permet de déduire certaines charges justifiées. Le bien détenu et le dispositif applicable peuvent aussi imposer le régime réel.
Pour choisir le régime, comparez la base imposable avant toute décision :
- additionnez les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ;
- vérifiez si ce total ne dépasse pas 15 000 € et si aucun bien ou dispositif n’exclut le micro-foncier ;
- au régime réel, additionnez uniquement les charges déductibles, effectivement supportées et justifiées ;
- comparez ces charges au forfait de 30 % du revenu brut. Si elles dépassent ce forfait, le régime réel peut réduire davantage le revenu imposable, sous réserve de l’engagement de trois ans en cas d’option.
Au micro-foncier , déclarez le revenu brut : l’administration applique elle-même l’abattement de 30 %. Au réel, calculez le revenu net en retranchant les charges déductibles.
Revenus fonciers abattement : le micro-foncier à 30 %
Pour une location nue, le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €, sous réserve des exclusions prévues par la loi. L’abattement applicable est de 30 % du revenu brut foncier.
Ce forfait est réputé couvrir l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Le montant à déclarer est le revenu brut, sans retrancher soi-même l’abattement : l’administration fiscale applique automatiquement les 30 %. Le principe et le seuil sont prévus par l’ article 32 du Code général des impôts .
Seuil de 15 000 € : quels revenus retenir ?
Le seuil de 15 000 € s’apprécie sur le revenu brut foncier annuel de l’ensemble du foyer fiscal. Il ne concerne donc pas uniquement les loyers d’un seul logement. Il faut additionner les revenus fonciers bruts concernés, sous réserve des règles applicables aux biens ou dispositifs exclus du micro-foncier.
Lorsque le seuil est dépassé, le régime réel devient obligatoire. Il peut aussi s’imposer sous ce seuil si le contribuable détient un bien ou bénéficie d’un dispositif exclu du micro-foncier.
Micro-foncier : quelles charges sont couvertes par les 30 % ?
L’abattement de 30 % couvre forfaitairement les charges supportées pour le bien loué. Elles ne peuvent pas être déduites une seconde fois, ligne par ligne.
- les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les primes d’assurance ;
- la taxe foncière et les autres impôts et taxes concernés ;
- les frais d’administration et de gestion.
Le propriétaire ne peut donc pas ajouter ces dépenses au revenu déjà traité par le forfait. Les modalités de déclaration sont précisées sur impots.gouv.fr .
Régime réel obligatoire : dans quels cas s’applique-t-il ?
Le régime réel s’impose lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €. Il s’applique aussi lorsque le contribuable détient un bien ou bénéficie d’un dispositif exclu du micro-foncier.
| Point comparé | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Accès principal | Revenu brut foncier du foyer jusqu’à 15 000 €, sous conditions | Obligatoire au-delà de 15 000 € ou en cas d’exclusion |
| Calcul | Revenu brut diminué automatiquement de 30 % | Recettes encaissées diminuées des charges déductibles justifiées |
| Charges | Couvertes par le forfait, sans déduction séparée | Déduites selon leur nature et les conditions applicables |
| Déficit foncier | Impossible par construction | Le résultat dépend des recettes et charges effectivement retenues |
| Option | Non nécessaire si le régime s’applique de plein droit | Possible pour le contribuable éligible au micro-foncier |
Charges déductibles : quand le régime réel est-il avantageux ?
Au régime réel, le revenu net foncier correspond aux recettes encaissées diminuées des frais et charges effectivement supportés, déductibles et justifiés. Les charges déductibles peuvent notamment comprendre les frais d’administration et de gestion, certains travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, les impôts et taxes, les primes d’assurance, les provisions de copropriété et les intérêts d’emprunt.
Pour comparer les régimes, additionnez uniquement les charges déductibles réellement engagées et justifiées. Si leur montant dépasse 30 % des revenus fonciers bruts, le régime réel peut aboutir à une base imposable plus faible que le micro-foncier. Cette comparaison doit aussi tenir compte de l’engagement lié à une option.
Le micro-foncier applique un forfait automatique. Le régime réel retient les charges déductibles effectivement supportées et justifiées.
Option pour le régime réel : que signifie l’engagement de trois ans ?
Un contribuable éligible au micro-foncier peut opter pour le régime réel. L’option s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, et non à un seul logement.
L’option trois ans est irrévocable pendant trois ans. Le choix du réel doit donc être comparé avec les charges attendues sur cette période, et pas seulement avec celles d’une seule année.
Déficit foncier et exclusions du régime micro-foncier
Le déficit foncier ne peut pas être constaté au micro-foncier. Le revenu imposable est calculé après l’abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction séparée des charges. Le mécanisme ne permet donc pas de créer ou de reporter un déficit foncier.
Certains dispositifs immobiliers peuvent exclure le micro-foncier. Sont notamment concernés certains dispositifs d’amortissement, les monuments historiques et certaines déductions liées au conventionnement Anah. Le bien peut alors relever du régime réel ou d’une déclaration spéciale.
Ces déductions spécifiques ne doivent pas être assimilées à l’abattement général du micro-foncier. Elles répondent aux conditions propres au dispositif concerné et s’inscrivent généralement dans une déclaration au régime réel.
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